ARSA ve ARAZİ DEĞERLEME

Arazi ve arsa değerleme

Amaç

değerlemeci aşağıdaki durumlarda arsayı ayrı olarak değerlemek zorunluluğunda kalabilir:

A. Boş arsa: değerlemeci boş arsayı değerler .

B. Boşmuş gibi en yüksek ve en iyi kullanım: arsa üzerinde inşai yapılanmalar varsa, değerlemeci yine de arsayı boşmuş ve en yüksek ve en iyi kullanıma hazırmış gibi değerlemek durumunda kalabilir

C. Maliyet yaklaşımı. Maliyet yaklaşımının bir parçası olarak değerlemeci arsayı ayrı olarak boşmuş gibi değerlendirir ve daha sonra bu değeri, amortismanlı bina ve arsa yapılanmaları değerine ekler.

D. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında kullanılan artık teknikleri gibi bazı teknikler, arsa değerinin bilinmesini gerektirir

E. Emlak vergisi: vergi hesaplanırken arsanın ayrı olarak değerlenmesi gerekmektedir.

F. Sigorta. Sigorta yalnızca bina yapılanmalarına uygulanır.

G. Kamulaştırma. Eğer mülkün bir bölümü kamulaştırılacaksa, bu bu durumda kamulaştırılacak alan ile bunun dışında kalan alanın değerlerinin ayrı ayrı belirlenmesi gerekir.

Kavramlar ve ilkeler

A. Arazi arzı oldukça stabildir. Arz ve talep yasalarına özellikle duyarlıdır.

B. Arazi’nin bir değeri vardır. Çünkü geliştirme için potansiyel fırsat sağlar.

C. Arsa değeri

1. Beklenti

2. Değişim

3. Arz ve talep

4. İkame

5. Dengeden etkilenir.

arsa değerlemesi, arsaya bağlı olan mülkiyet hakları ve özellikle yasal duruma odaklanır. Arsanın gelişimini engelleyecek başlıca yasal faktörler aşağıda sıralanmıştır:

1. İmar

2. Master planlar

3. Arsa geliştiricilere getirilen sınırlamalar

A. Moratoryumlar

B. Açık alanlar veya yeşil kuşaklar

C. Çevresel ekranlama

• İstimlak yetkisi—hükümet kamu arazi arzını artırmak amacıyla araziyi özel kullanımdan kaldırır.

1. Transfer edilebilir geliştirme hakkı (tdr)—arazi sahipleri tarafından kullanılamayan ancak başka yörelerdeki arazi sahiplerine satılabilen geliştirme hakkı

2. Açık alan ve koruma alanları - gelecek yapılanmaların sürekli olarak sınırlandığı veya yasaklandığı alanlar

• En yüksek ve en iyi kullanım: arsa gelir getiren herhangi bir mülkün getirisinden yapılanmaların getirisinin ötesinde öncelikli olarak en önemli payı alır. Bu nedenle arazinin değeri vardır. Yapılanmalar da bu değere katkıda bulunur. Eğer yapılanmalar değere katkıda bulunamaz duruma gelmişlerse yıkım gereklidir.

• Arazi fiziksel olarak değer kaybetmez. Yani arsadan bir amortisman ayrılmaz. Bununla birlikte, dış koşullar ve piyasa kuvvetleri nedeniyle değeri değişebilir. Yalnızca yapılanmalar fiziksel değer kaybına uğrarlar.

Teknikler- satış karşılaştırması yaklaşımı

• Satış karşılaştırması tekniği uygun ve yeterli veri olduğunda arazileri değerlemek için en yaygın olarak kullanılan ve tercih edilen yöntemdir.

• Bu yöntemde benzer parsellerin satışları analiz edilir. Karşılaştırılır ve konu mülk için bir değer göstergesi elde etmek üzere düzeltilirler.

1. Veri gereksinimi

• Satışlar

A) mls ve diğer raporlama servisleri

B) gazeteler

C) resmi kayıtlar

D) görüşmeler

• Ayrica, emlak komisyonculari, değerlemeciler, mülk sahipleri, avukatlar, kiraya verenler ve alıcılar’dan da bilgi edinilebilir.

2) araştırma

A) imar durumu

B) en yüksek ve en iyi kullanım

C) varsa arsa yapılanmaları

D) fiziksel özellikler

Karşılaştırma özellikleri

• Mülkün fiyatının değişmesine neden olan, gayrımenkulün özellik ve vasıfları. Bu karşılaştırma özellikleri için yapılacak düzeltmeler genellikle aşağıdaki sıralamaya göre uygulanır.

1. Devredilecek gayrımenkül hakları- satış işlemlerinde çeşitli farklı türlerde sahiplik haklarının devri söz konusu olabilir.

2. Finansman biçimi – farklı finansman biçimleri söz konusu olabilir.

• Satış koşulları – alıcı veya satıcının olağan dışı motivasyonu olabilir.

• Satıştan hemen sonra yapılacak harcamalar— bilgi sahibi bir alıcı taşınmazın alımından hemen sonra yapılacak olan harcamaları hesaba katar.

1. Piyasa koşulları – belli bir zaman süresi içerisinde piyasa koşullarında değişmeler olabilir.

2. Konum: taşınmazlar özellikle içinde bulundukları çevreye duyarlıdırlar. Diş faktörler değere etkiyebilir.

1) manzara

2) riskler

3) ekonomik koşullar

4) bağlantılar

5) eğlence olanakları

G. Fiziksel özellikler

• Boyut

• Şekil

1. Cephe

2. Köşe etkisi

3. Topografya

4. Genel hizmetler

A) su

B) kanalizasyon

C) elektrik

E) doğalgaz

F) telefon

G) kablo tv

7) arsa üzeri yapılanmalar

A) tesfiye

B) bahçe düzeni

C) yol taşları

8) arsa dışı yapılanmalar

A) sokaklar

B) kaldırımlar

C) kaldırım kenar taşları

D) toplu taşıma bağlantıları

• Arşılaştırma birimleri – araziler genellikle farklı boyutlarda olduklarından, çoğu kez iki parselin birebir karşılaştırması son derece güçtür. Ancak birim alan başına karşılaştırma yapıldığında daha uygun sonuç elde edilir.

• Çiftlik alanı, tarla gibi büyük alanlar söz olduğunda, fiyat genellikle dönüm veya hektar başına olarak tanımlanır. Bu nedenle değerleme amacıyla da aynı birimleri kullanmak uygun olacaktır.

A. Dönüm, dekar veya hektar

B. Metre kare- küçük parseller için genellikle bir dönümden küçük kullanılır., usually less than one acre.

C. Metre cephe- genellikle su kenarlarında veya en önemli özelliğin su kenarında veya yoğun bir yol üzerinde ne kadar cephe bulunduğunun önem kazandığı ticari gayrımenkullerde kullanılır.

1. Parsel - çoğu kez, belli bir değeri olan çok sayıda inşaat yapılabilir parsel bir arada olabilir ve bunların değerleri boyutlarına pek bağlı olmaksızın (belirli bir dereceye kadar) aşağı yukarı birbirine yakındır. 1.5-dönümlük parsel, 2-dönümlük parsel veya 2.5 dönümlük parsel aşağı yukarı aynı değerde olabilir.

2. İnşa edilebilir birim – araziler geliştirilerek inşa edilebilir bağımsız birimler oluşturulur. Bir arazide kaç tane birim geliştirilebileceği, imar durumuna, topoğrafya ulaşım ve altyapı durumuna bağlıdır.

Düzeltme prosesi

1. Konu ve karşılaştırılabilir arsaları bir tablo üzerine yanyana sırlayın. Bu satış verilerinin yanyana karşılaştırmasını ve mantıksal analiz olanağı verir.

2. Konu mülkle her bir karşılaştırılabilir arasındaki önemli değer farklılıkları için karşılaştırılabilir mülkler ayarlanır.

3. Bulunan değer göstergeleri uzlaştırılır.

1) düzeltme sayısı—genel olarak ne kadar az düzeltme olursa karşılaştırma o kadar iyidir.

1. Brüt düzeltme: pozitif ya da negatif olmasına bakılmaksızın toplam düzeltme tutarı (düzeltmelerin mutlak değerleri toplamı)’dır.

2. Net düzeltme— artı veya eksiler göz önünde tutularak hesaplanan toplam net düzeltmedir.

3. Veri sayısı – yaklaşımın güvenilirliğini etkiler.

4. Konu mülkle uyumluluk - bu karşılaştırılabilir satışlara uygulanan düzeltmelerin kalitesini ve güvenilirliği için kanıt gerektirir.

D. Satış karşılaştırmasından elde edilen değer göstergesi uygun biçimde yuvarlatılır.

1. Bulunan değer göstergeleri uzlaştırılır.

1) düzeltme sayısı—genel olarak ne kadar az düzeltme olursa karşılaştırma o kadar iyidir.

1. Brüt düzeltme: pozitif ya da negatif olmasına bakılmaksızın toplam düzeltme tutarı (düzeltmelerin mutlak değerleri toplamı)’dır.

2. Net düzeltme— artı veya eksiler göz önünde tutularak hesaplanan toplam net düzeltmedir.

3. Veri sayısı – yaklaşımın güvenilirliğini etkiler.

4. Konu mülkle uyumluluk - bu karşılaştırılabilir satışlara uygulanan düzeltmelerin kalitesini ve güvenilirliği için kanıt gerektirir.

D. Satış karşılaştırmasından elde edilen değer göstergesi uygun biçimde yuvarlatılır.

Düzeltmelerin hesabı

A. Eşleştirilmiş çiftler analizi

B. İyileştirme maliyeti

1) altyapı eksikliği

2) yıkım gerekli .

3) zararlı atıklar veya riskler

C. Yer kirasının kapitalizasyonu – kiralık arazi parsellerinin kapitalize değerlerinin karşılaştırılması

D. Şimdiki değer hesapları

1) finansman—nakit dışında özel bir finansman biçimi uygulandığında nakit eşdeğer fiyat hesaplanabilir.

1. Mülkiyet hakları – piyasa kirası ve sözleşme kirasının karşılaştırılması ve geri dönüş değerinin hesaba katılması

2. Lineer regresyon

A. Yüzde düzeltme – arazi değerlemelerinde yaygın olarak kullanılır. Örneğin karşılaştırılabilir a yer olarak konu mülkden %10 daha üstündür.

B. Dolar düzeltmesi – genellikle tercih edilen yöntemdir. Örneğin karşılaştırılabilir a topografik olarak konu mülkden $10.000 daha aşağıdadır.

Paylaştırma

Boş arazi satışları genellikle kalabalık kentsel alanlarda çok nadir olup daha çok uzak kırsal bölgelerde yoğunlaşmaktadır.. Denge ve katkı prensipleri, belirli tipteki mülkler için bir normal ya da tipik arazi değeri-mülk değeri oranı bulunduğunu doğrulamaktadır.

1. Rakip çevrelerdeki yapılandırılmış mülk satışları bulunur.

2. Buradaki tipik arazi-mülk değeri oranı belirlenir. Özellikle yeni geliştirilmiş yapılanmalar için bu yöntem daha iyi sonuç verir. Kaynaklar,

A. Kitle değerlemeler

B. İnşaatçilar

C. Boş arazi ve yapilandirilmiş mülk satişlari

• Konu mülkün değerini belirlemek için, oran karşılaştırılabilir satış fiyatlarına uygulanır. (bkz the appraisal of real estate, p. 326. Örnek)

Çıkartma

Paylaştırma yönteminin bir varyasyonu olup bu yöntemde arazi değeri yapılandırmalı mülkün fiyatından yapılandırmanın amortismanlı maliyeti olarak belirlenebilecek olan yapılandırmanın değere olan katkısı çıkarılır.

Gelir kapitalizasyonu prosedürü

1. Direkt kapitalizasyon- gelir getiren bir mülkün ,

a bina değeri biliniyor veya doğru bir şekilde belirlenebiliyorsa,

b kararlı bir yıllık net faaliyet geliri biliniyor veya doğru bir biçimde belirlenebiliyorsa,

1. Hem bina ve hem de arazi kapitalizasyon oranları piyasadan çıkarılabiliyorsa,

arazi artık değer tekniği ile arazi değeri hesaplanabilir.

Kirası kapitalizasyonu

• Yer kirası, yer kirası sözleşmesi maddelerine göre bir yeri kullanmak ve işgal etmek için ödenen tutardır.

• Eğer cari kira piyasa kirası değilse, piyasa kirası belirlenmeli ve analizde kullanılmalıdır.

• Daha sonra bu kira değeri bulmak amacıyla uygun bir kapitalizasyon oranına bölünür.

• Bu yöntem konut alanları için nadiren kullanılır.

• Daha çok, kiralık araziler üzerinde uzun dönemli kontratlarla kurulmuş ticari binalar için kullanılır.

Getiri kapitalizasyonu

indirgenmiş nakit akımı analizi . parselasyon analizi

• Parselasyon en yüksek ve en iyi kullanım ise araziyi değerlemek için kullanılır.

• Konut, endüstri ve rekreasyon alanlarına uygulanabilir.

• Arazinin değeri, toplam öngörülen projekte satış fiyatlarından tüm geliştirme giderleri (gerçek maliyetler, satış giderleri, yüklenici genel giderleri ve karı ve geliştiricinin karı da dahil olmak üzere) çıkarılarak elde edilir.